Порожні офіси Dublin: білі слони та «сірі» простори тіньового ринку

Вісім років тому угода Meta (тоді Facebook) на оренду кампусу Bankcentre в Ballsbridge за €561 млн виглядала як найгучніший крок — компанія обіцяла перемістити туди тисячі працівників і заповнити Fibonacci Place до 7,000 осіб. Але плани не зійшлися з реальністю: будівництво почалося в 2018, завершилось у 2022 році, а тепер Meta фактично використовує лише невелику частину комплексу й платить близько €22.5 млн на рік за будівлю, яка переважно стоїть порожньою.

Це — частина ширшої проблеми: після піку зайнятості під час пандемії багато міжнародних компаній або скоротили штати, або вирішили не заселятися в нові площі. Workday, наприклад, підписала одну з найбільших угод у College Square в Dublin 2, але вже повернула понад п'яту частину орендованої площі на ринок як суборенду. Facebook (Meta), Intercom, LinkedIn та інші наповнили так званий «shadow market» — ринок сірого простору, де приміщення формально зайняті орендарем, але фактично порожні й здаються в суборенду.

За даними JLL Ireland, обсяг «сірого» простору в Dublin скоротився на 37.5% від піку на початку 2024 року, але все ще близько 130,000 кв. м висить на ринку. Meta, яка виставила Fibonacci Place на продаж чи для суборенди, здала в субаренду два поверхи (приблизно 8% від комплексу) National Bank of Canada та Griffin Aviation за €2 млн на рік. Intercom частково суборендував Cadenza на Adelaide Road, а інші великі блоки, зокрема Exo Building і 16 Stephen's Green, усе ще мають вільні поверхи.

Попри це агенції відчувають пожвавлення на ринку. Savills відзначили, що обсяг орендних угод торік піднявся до 241,500 кв. м, а лише в першій половині 2026 року було зафіксовано 120,700 кв. м угод, ще 104,900 кв. м очікуються до кінця року. JLL Ireland каже, що загальний рівень вакантності офісів у Dublin впав з 16% на піку 2024 року до 12.2%, а якщо відняти зарезервовані площі — то до 10.3%. Для офісів класу A показник ще краще: після вирахування резервів вільними залишаються лише близько 5.2% таких площ.

Чому тоді не будують більше? Агенти пояснюють: попит зосереджений на класі A, і нові проєкти вимагають гарантій — передоренд або pre-let. У будівельному портфелі зараз лише 84,500 кв. м в роботі, і три п'ятих із цього вже передорендувані — найнижчий показник з початку 2010-х і значно нижчий, ніж у передпандемічному 2019 році. Девелопери, як-от Kennedy Wilson чи Clancourt, готові стартувати нові проєкти, але лише за наявності великих орендарів, які погодяться на pre-let.

Ринок показує неоднорідність: з одного боку — великі угоди на сірому ринку (LinkedIn віддав площі Stripe і EY Ireland), прихід технологічних рішень від OpenAI і Anthropic, а також поповнення парку орендарів Apple і Orix Aviation. З іншого боку — порожні поверхи в Exo Building, незавершені плани у 4/5 Grand Canal Square після старту €70 млн реконструкції Union Investment і перегляд планів Ronan Group щодо перетворення частини проєкту на готелі замість офісів.

Державні орендарі та інвестиції теж впливають на картину: HSE викупило частину Elmpark Green, Enterprise Ireland взяла 9,300 кв. м у 160 Townsend, а Land Development Agency переїхала через плани MetroLink. Фахівці кажуть, що активність держави сприяла перетворенню кількох пустуючих будівель на корисні площі для служб і медичних підрозділів.

Підсумок: Dublin виходить із фази великого надлишку площ, але шлях до стабільного ринку — нерівний. Сірі простори все ще існують, девелопери чекають на страхові pre-let, а попит зростає переважно на якісні, енергоефективні офіси класу A. Якщо попит на ці площі триматиметься — а до цього підштовхують і юридичні фірми, і AI-компанії — секторальна картина може швидко змінитися.