معدلات شغور المكاتب: سوق المكاتب النشط في Dublin ليس معطلاً — المشكلة في تفسير البيانات

أوضح Andrew Cunningham من Savills Ireland سبب أن الرقم الأخير البالغ 18.6% لمعدل شغور المكاتب يعطي صورة مغلوطة عما يحدث فعلاً على أرض الواقع في Dublin. وقال Cunningham إن الاعتماد على نسبة شغور كلية دون تحليل تركيب المساحات ونوعيتها وموقعها والزمن الذي تظل فيه المباني فارغة قد يضلّل المستثمرين وصانعي السياسات.

يفسّر المتخصصون هذا الرقم بعدة عوامل تتعلق بجودة المعروض وطبيعة الطلب. فجزء من المساحات المصنفة على أنها «شاغرة» قد تكون تحت أعمال تجديد أو تحويل للتوافق مع متطلبات المستأجرين الحديثين من Grade A وبيئات عمل مرنة، أو محجوزة لمشاريع «build-to-suit» لم تؤجر بعد لكنها مخصصة لمستأجرين بعقود مستقبلية. كما أن التفاوت بين مركز المدينة والمناطق المحيطة يعني أن السوق «نشط» في قطاعات معينة رغم ارتفاع المعدل الإجمالي للشغور.

يشير Cunningham أيضاً إلى دور التغيرات الهيكلية في تفضيلات الشركات بعد جائحة كورونا، حيث بات الطلب يتركز على مساحات مكتبية عالية الجودة تتيح نماذج عمل هجينة، بينما تتراجع أهمية المكاتب القديمة أو غير الملائمة. هذا التحوّل يخلق فجوة زمنية بين خروج المستأجرين من العقارات القديمة والدخول إلى المساحات الجديدة أو المجددة، مما يرفع مؤقتاً نسبة الشغور دون أن يعكس بالضرورة ضعفاً في الطلب الكلي على مكاتب حديثة ومرتفعة الجودة.

الخلاصة التي يحملها Andrew Cunningham هي أن بيانات معدل الشغور يجب أن تقرأ بمقاييس تفصيلية تشمل مدة الشغور، ونوع المساحات، والمرحلة التطويرية للمباني، ومواقعها. إن تفسير هذه المتغيرات بدقة يهم المستثمرين والمطورين والجهات الحكومية في Dublin لاتخاذ قرارات مستنيرة بشأن التخطيط والضرائب والحوافز، بدلاً من الاعتماد على رقم وحيد قد يوهم بأن سوق المكاتب «معطّل» بينما الواقع أكثر ديناميكية وتعقيداً.