أسعار العقارات في Ireland مبالغ فيها بنسبة 17% وفقًا لتقرير ESRI

وجد تقرير جديد صادر عن Economic and Social Research Institute (ESRI) أن أسعار العقارات في Ireland مبالغ فيها بنحو 17% عند مقارنتها بالمؤشرات الاقتصادية الأساسية. وقام المعهد بقياس أسعار المنازل مقابل مجموعة من الأسس الاقتصادية بما في ذلك دخول الأسر، أسعار الفائدة والديموغرافيا، وخلص إلى وجود «درجة كبيرة من المبالغة في التقييم»، مع الإشارة إلى أن هذه المبالغة «أقل بكثير وبطبيعتها مختلفة عن المستويات التي لوحظت قبل الأزمة المالية العالمية».

أوضح التقرير أن مستوى المبالغة في التقييم قد ارتفع مقارنةً بالتحليل الأحدث الذي استخدم منهجية مشابهة ونُشر في ديسمبر 2024، لكنه شدد على أن أسباب الوضع الحالي تختلف جذريًا عن أزمة 2007-2008. وقال المعهد إن الحلقة السابقة كانت مدفوعة بنمو ائتماني مفرط ومعايير إقراض متساهلة، بينما يبدو أن الحلقة الحالية تتعلق أساسًا بمشكلة القدرة على تحمل التكاليف وقصور المعروض من المساكن. كما أشار التقرير إلى أن الديون الأسرية وسوق الائتمان الأوسع لا تزال أقل بكثير مما كانت عليه قبل الأزمة المالية، مما يشير إلى أن النظام المالي «أقوى بكثير» الآن بالمقارنة مع 2008.

قائد فريق التقرير، Paul Egan من ESRI، قال إن «تحليلنا يُظهر أن أسعار المنازل في Ireland أعلى بكثير مما تقترحه الأسس الاقتصادية، مدفوعة بارتفاع الأسعار أسرع من دخول الأفراد وارتفاع معدلات الرهن العقاري، مع تحمل الأسر متوسطة الدخل العبء الأكبر». وخلال حديثه في برنامج RTÉ Morning Ireland، أوضح Dr Egan أن المشكلة الحالية «هي مشكلة القدرة على التحمل وليس توسعًا ائتمانيًا»، مضيفًا أن «نقص المساكن وارتفاع تكاليف الرهن العقاري يدفعان المبالغة في التقييم». ودعا التقرير إلى ضرورة «المراقبة المستمرة» للضغوط التقييمية الحالية.

من جانب آخر، اعتبرت Carol Tallon، الرئيسة التنفيذية لـ Property District، أن Ireland «تخطئ في مسألة القدرة على التحمل» وأنه لا يتم بناء أنواع المساكن التي يحتاجها الناس. وفي مداخلة على RTÉ Today with David McCullagh، أشارت Tallon إلى أن تقدير ESRI «أقل قليلاً مما كان يتوقعه البعض»، لكنها لفتت إلى أن التقرير يقيس أسعار البيع فقط، وأن إضافة أسعار الإيجار قد ترفع نسبة المبالغة بشكل كبير. وذكرت أن أجزاء من تحليل ESRI مبنية على بيانات ديموغرافية «قديمة نوعًا ما» وأن العديد من بياناتهم مستمدة من تعداد 2022-2023.

قدمت Tallon اقتراحات لمعالجة الاختلالات الإقليمية في المعروض، منها تشجيع تحويل المنازل الشاغرة والمهدمة إلى وحدات سكنية صالحة للسكن، وتحفيز شراء المنازل الثانية، وتقليل الرسوم (stamp duty) على المنازل المستعملة أو مشاريع البناء الذاتي. ويعكس النقاش القائم الحاجة إلى سياسات سكنية متكاملة تجمع بين زيادة المعروض، تحسين نوعية المساكن وبناء وحدات تتناسب مع التركيبة السكانية الحالية، إلى جانب دعم القدرة على تحمل التكاليف للأسر المتوسطة الدخل.

يبقى تقرير ESRI نقطة مرجعية هامة لصانعي السياسات والجهات المعنية في سوق الإسكان في Ireland، خاصة مع استمرار ارتفاع أسعار المنازل مقابل دخول الأسر وتصاعد تكاليف التمويل. وقال المعهد إن الطابع الحالي لعدم التوازن يظهر كأزمة في جانب العرض لا كفقاعة مالية مدفوعة بالائتمان، ما يستدعي حلولًا طويلة الأمد في التخطيط والبناء والسياسات الضريبية.